Bij elke scheiding waarbij een huis in het spel is, vraagt één van beide partners vroeg of laat: kan ik er niet gewoon blijven wonen? Voor de kinderen. Voor de continuïteit. Voor het tuinhek dat vorig jaar pas eindelijk recht stond.
Het is een redelijke vraag. Het is ook een dure vraag.
Wat overnemen werkelijk kost.
Stel: een huis van € 450.000, hypotheek € 270.000, overwaarde € 180.000. Partner A neemt het huis over, en koopt B uit voor € 90.000 (de helft van de overwaarde). Op papier lijkt dat een schoon verhaal.
De rekenmachine zegt iets anders.
Bij overdracht binnen een scheiding geldt geen vrijstelling overdrachtsbelasting: A betaalt 2% over de waarde van het overgenomen deel van het huis. Dat is 2% van € 225.000 (de helft van de huiswaarde) — ofwel € 4.500.
Daarbovenop komen kosten voor hypotheekontslag (de bank haalt B van de akte, indicatief 0,5% van de hypotheek — ca. € 1.350), een notariële akte van verdeling (€ 1.200), eventueel taxatie voor de bank (€ 750), en in veel gevallen advies van een hypotheekadviseur (€ 1.500).
Tel op: € 4.500 + € 1.350 + € 1.200 + € 750 + € 1.500 = € 9.300 directe kosten. Plus de € 90.000 uitkoopsom, die uit de financiering moet komen.
De verborgen kosten.
Dat is nog niet het werkelijke probleem.
Om B uit te kopen, moet A de hypotheek vaak verhogen van € 270.000 naar € 360.000. Op één inkomen. Banken hanteren grofweg 4,5 keer het bruto jaarinkomen als plafond — dus voor € 360.000 hypotheek heb je een inkomen van zo'n € 80.000 per jaar nodig.
De meeste mensen die overwegen het huis over te nemen, verdienen tussen de € 50.000 en € 70.000. Reken het door: bij € 55.000 bruto kun je maximaal € 247.500 hypotheek krijgen — bij lange na niet genoeg.
Wat dan? Drie opties.
Eén. Een lagere uitkoopsom afspreken. B krijgt minder dan de helft van de overwaarde — bijvoorbeeld € 50.000 in plaats van € 90.000. Dat is € 40.000 weggeschonken aan de overblijver.
Twee. Bestaande spaargelden inzetten als eigen geld bij de hypotheek. Maar dat spaargeld was bedoeld voor twee mensen om opnieuw te beginnen.
Drie. Het huis tijdelijk in onverdeelde eigendom houden en allebei aansprakelijk blijven voor de hypotheek. Klinkt redelijk, totdat één van beiden de baan kwijtraakt of een nieuw huis wil kopen.
De woonquote, het stille verschil.
Het werkelijke gevolg zit in de maandlast.
Met een hypotheek van € 360.000 tegen 4% rente, lineair, is de bruto maandlast ongeveer € 1.875. Op een netto inkomen van zo'n € 3.300 (uit een bruto van € 55.000) is dat een woonquote van bijna 57%. NIBUD zegt: max 28%.
Bij verkoop houdt A € 90.000 over én betaalt vervolgens huur of een kleinere hypotheek op een appartement van € 280.000. Maandlast: ca. € 1.100. Woonquote: 33%. Niet ideaal, wel haalbaar.
Wanneer overnemen wél klopt.
Het klopt zelden, maar het komt voor.
Eerst: als één van beide partijen een fors hoger inkomen heeft dan de ander. De hoogverdiener neemt het huis over, betaalt de uitkoopsom uit spaargeld of een nieuwe hypotheek die ruim binnen de leennorm valt, en de woonquote blijft onder de 35%.
Twee: als de overwaarde laag is, of het huis in waarde gelijk is aan de hypotheek. Geen uitkoopsom, alleen overdrachtsbelasting over de helft. Voor € 4.500 een sociale impact — soms het overwegen waard.
Drie: als de blijvende partij externe middelen heeft (erfenis, schenking van ouders) waarmee de uitkoop volledig in eigen geld kan worden voldaan, zonder de hypotheek op te hogen.
De les in één zin.
Het gevoel zegt: dit huis is voor de kinderen het belangrijkst. De rekenmachine zegt: dit huis is voor één volwassene niet meer betaalbaar. Verkopen, twee betaalbare woningen terugkopen of huren, is voor het gezin op middellange termijn vaak rustiger dan vasthouden aan iets wat financieel niet past.
Reken de drie scenario's door op de rekentool "Het huis". Verkopen, A koopt uit, B koopt uit — alle kosten en woonquotes naast elkaar.