Bij een scheiding wordt de overwaarde vaak behandeld als een potje geld dat netjes door tweeën gaat. De helft voor jou, de helft voor de ander, klaar. Was het maar zo eenvoudig.
Het probleem begint bij een misverstand over wat overwaarde eigenlijk is. Het is geen saldo op een rekening. Het zit in de stenen, en het komt er pas uit als het huis verkocht wordt of als iemand de ander uitkoopt. Tot dat moment is het een getal op papier, geen geld in handen.
Wat overwaarde is, en wat niet.
Overwaarde is het verschil tussen de waarde van het huis en de hypotheek die er nog op rust. Een huis van € 400.000 met een hypotheek van € 300.000 heeft € 100.000 overwaarde. Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen zijn jullie allebei voor de helft eigenaar, ongeacht op wiens naam de akte staat. De overwaarde wordt dan 50/50 verdeeld: ieder € 50.000.
Maar dat bedrag staat nergens klaar. Als één van beiden in het huis blijft, moet die de ander de € 50.000 betalen, en dat geld moet ergens vandaan komen: uit spaargeld, of door de hypotheek te verhogen. Wie het huis verkoopt, krijgt de overwaarde pas bij de overdracht, na aftrek van verkoopkosten. Pas dan wordt het papieren getal echt geld.
Overwaarde is geen rekeningsaldo. Het komt vrij bij verkoop of uitkoop, en geen seconde eerder. Wie ervan uitgaat dat het er al is, rekent zich rijk.
De situatie die niemand doorrekent: onder water.
De meeste uitleg gaat over overwaarde, omdat de markt al jaren stijgt. Maar een deel van de scheidende stellen zit met het omgekeerde: een huis dat minder waard is dan de hypotheek. Dat heet onderwaarde, en wat overblijft is een restschuld.
Stel: een huis van € 250.000 met een hypotheek van € 280.000. De restschuld is € 30.000. Hier draait de logica om. Want net zoals je de overwaarde samen deelt, deel je ook de restschuld samen. In gemeenschap van goederen betekent dat: ieder is aansprakelijk voor € 15.000.
Dat is het deel dat mensen verrast. Je gaat scheiden, je hebt geen huis meer, geen partner meer, en je houdt er een schuld van € 15.000 aan over. De vertrekkende partner ontkomt daar niet aan door simpelweg weg te lopen: de bank houdt beide namen op de hypotheek totdat de zaak is afgewikkeld, en allebei blijven aansprakelijk.
Restschuld kan soms worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek, maar dat hangt af van je inkomen en of de bank meewerkt. Lukt dat niet, dan moet het uit spaargeld, of het blijft als persoonlijke lening staan. Precies op het moment dat je een nieuwe start moet maken.
De rol van de eigendomsvorm.
Of je de overwaarde of restschuld überhaupt deelt, hangt af van hoe je getrouwd was.
In gemeenschap van goederen: alles 50/50, overwaarde én restschuld, ook als het huis op één naam staat. Dat is de hoofdregel en geldt voor de meeste huwelijken van voor 2018.
Op huwelijkse voorwaarden of als ongehuwd samenwonenden: dan telt wie eigenaar is volgens de akte en het samenlevingscontract. Staat het huis op één naam, dan heeft de ander meestal geen recht op de overwaarde, maar draagt die ook niet de restschuld. Heb je samen meer of minder ingelegd, dan kan een verrekenbeding dat rechttrekken. Hier wordt de verdeling dus geen automatische helft, maar maatwerk dat afhangt van wat er op papier staat.
De box 3-val die erbij hoort.
Stel dat het wel meezit en je krijgt je deel van de overwaarde uitbetaald, bijvoorbeeld € 80.000 op je rekening. Mooi, maar er hangt een fiscaal staartje aan dat zelden wordt genoemd.
Geld op een rekening valt in box 3. Boven het heffingsvrije vermogen, in 2026 € 59.357 per persoon, betaal je belasting over een fictief rendement. Voor spaargeld rekent de Belastingdienst in 2026 met een voorlopig forfait van ongeveer 1,44 procent, en daarover heffen ze 36 procent. Op € 80.000, waarvan ruim € 20.000 boven de vrijstelling, is dat een bescheiden bedrag, maar het loopt op zodra je het belegt in plaats van spaart, want dan rekent de fiscus met een veel hoger forfait.
Er is een ontsnapping: koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde daar in stoppen om je volledige hypotheekrenteaftrek te houden. Dat is de zogenoemde bijleenregeling. Laat je de overwaarde op de bank staan en sluit je later een hypotheek af zonder die in te brengen, dan verlies je een deel van je renteaftrek. Het geld dat je vasthoudt voor de zekerheid, kost je dan twee keer: belasting in box 3 nu, en minder aftrek later.
De les in één zin.
Behandel de overwaarde niet als geld dat er al is, en de restschuld niet als een probleem van de ander. Allebei worden ze in gemeenschap van goederen door midden gedeeld, allebei komen ze pas echt tot leven bij verkoop of uitkoop, en allebei hebben ze een fiscaal staartje dat je beter vóór de ondertekening kent dan erna.
Reken je eigen situatie door op de rekentool "De verdeling". Overwaarde of restschuld, eigendomsvorm, ieders aandeel, in één overzicht. En wil je weten of je het huis kunt hóuden, kijk dan bij "Het huis".